La recente sentenza n. 40835 del 20 dicembre 2021 da parte della Cassazione civile si è occupata di stabilire se il viale d’accesso alla villetta sia condominiale o di proprietà esclusiva.

Il caso interessa un uomo che, dinanzi ai giudici di merito, rivendicava la titolarità di un vialetto prospiciente alla propria abitazione, acquistata da una cooperativa edilizia poiché area pertinenziale all’abitazione, e dunque non condominiale.

I giudici ricordano come ex art. 1117 del Codice civile, rientrino tra le parti comuni di un edificio le aree scoperte, gli ambienti che servono a dare aria e luce alle singole unità immobiliari e i vialetti d’accesso. In sede di giudizio è poi stato ricostruito come con la trascrizione degli atti di vendita e di assegnazione delle singole unità immobiliari, i beni comuni originariamente appartenevano al costruttore, trasferendosi pro quota ai singoli proprietari.

Ciò premesso, non mancano le eccezioni. In particolare, le aree di accesso che di norma sarebbero aree comuni, sono di proprietà esclusiva se per le proprie caratteristiche strutturali risultano destinate oggettivamente al servizio di una o più unità immobiliari.

Ora, nella fattispecie all’esame della Cassazione, in mancanza di ogni accertamento diretto a chiarire la destinazione oggettiva del vialetto al servizio della singola unità immobiliare, lo stesso debba considerarsi bene condominiale.

Cercando di trarre una considerazione generale dalla fattispecie singola e concreta, si può pertanto affermare che il viale d’accesso alla villetta si presume condominiale se mancano elementi che possano dimostrare il contrario.

E per quanto concerne l’acquisizione in usucapione abbreviata?

Secondo i giudici, non si può parlare di usucapione abbreviata se il titolo di acquisto non cita l’area in questione tra i beni che sono trasferiti all’acquirente. Per la Cassazione costituisce elemento oggettivo essenziale dell’usucapione abbreviata (…) l’esistenza di un titolo idoneo a trasferire il diritto di proprietà (…) Ne consegue che non può essere acquistata la proprietà esclusiva di un bene accessorio in virtù dell’usucapione decennale, qualora si individui quale titolo idoneo (…) un atto di alienazione di una unità immobiliare compresa in un condominio che non individui tale bene come legato da rapporto pertinenziale col singolo appartamento, e piuttosto lo ricomprenda tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., cui si estende l’effetto traslativo pro quota”.