Con sentenza n. 22690 del 20 luglio 2022 la Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, ha fornito un interessante chiarimento per comprendere come qualificare la propria casa di lusso (o meno) e, di conseguenza, valutare se sia esclusa dal bonus prima casa.

In particolare, per l’agevolazione sulla prima casa è necessario considerare la superficie utile complessiva, da intendersi in senso restrittivo. Deve infatti essere considerata l’utilizzabilità dei locali, e non anche l’effettiva abitabilità degli stessi. Pertanto, nel conteggio della soglia limite dei 240 metri quadrati si devono conteggiare anche i muri perimetrali e divisori, mentre sono da escludersi balconi, terrazze, cantine, soffitte, posti auto (sempre che tali locali non abbiano un accesso interno dall’appartamento).

Quali sono i parametri?

Viene dunque in rilievo la sola utilizzabilità, e non l’effettiva abitabilità degli ambienti. Per esempio, i vani qualificati come cantina e soffitta, con accesso dall’interno dell’abitazione, sono computabili nella superficie utile complessiva poiché sono da intendersi come indissolubilmente legati all’appartamento. Allo stesso modo, nella superficie utile complessiva rientra anche il sottotetto.

In sintesi, ciò che per i giudici della Cassazione assume rilievo è la potenzialità abitativa dell’immobile o, meglio, l’idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento delle attività proprie della vita quotidiana.

Questi stessi concetti erano già stati discussi nella sentenza n. 20064 del 21 giugno 2022 sempre della corte di Cassazione. Qui, i giudici chiarirono che per stabilire se un’abitazione sia di lusso e dunque sia esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa, bisogna fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva, quale mera utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, considerando tutta la superficie dell’unità immobiliare fatta eccezione di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto.

In conclusione, ciò che rileva come parametro idoneo per esprimere il carattere lussuoso o meno di un’abitazione è il requisito dell’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità.