Una recente sentenza del Tar Sicilia si è espressa in maniera molto interessante sui requisiti per la costruzione di un roof garden, affermando che occorre il permesso di costruire nell’ipotesi in cui abbia una volumetria maggiore del 20% di quella dell’edificio principale.
Ma che cos’è il roof garden? E in che modo il Tar Sicilia è giunto a questa riflessione?
Cos’è il roof garden
Iniziamo con il rammentare che si definisce roof garden quella copertura piana (lastrico solare, terrazzo), di un edificio, la cui sistemazione viene effettuata in parte a verde, e in parte mediante una struttura coperta ad uso ristorante, caffè, bar, sala da ballo.
Questa struttura è generalmente una pertinenza di un edificio principale su cui insiste, ma questo non significa che non ci si debba munire di un permesso di costruire: secondo la sentenza n. 2446/2020 del Tar Sicilia, di cui oggi si parla, tale atto è infatti necessario se la volumetria della struttura coperta del roof garden supera il 20% di quella dell’edificio principale a cui si riferisce. In questo caso si configurerebbe infatti una nuova costruzione, con ciò che ne consegue sotto il profilo del reperimento del permesso.
Roof garden come pertinenza
Per poter comprendere in che modo i giudici del tribunale amministrativo regionale siano giunti a questa valutazione, giova riassumere brevemente in che modo si è sviluppato il caso, che trae origine da un sopralluogo da parte del Comune nel quale venivano accertate le reali caratteristiche costruttive di un roof garden, il cui allestimento era stato assentito come manufatto leggero pertinenziale.
I tecnici del Comune evidenziavano tuttavia come il roof garden fosse costituito da una struttura destinata alla ristorazione, non certo marginale. Aveva infatti una superficie di 300 metri quadri, pavimentata con mattonelle da interno, montanti, travi in acciaio, perimetro con pannelli di alluminio chiusi fino a 1,20 metri, copertura in materiale plastico, illuminazione interna.
Insomma, per i tecnici del Comune non si poteva definire quel roof garden come un’opera leggera, valutato che la struttura eccedeva le superfici massime consentite, ed era dotata di elementi di copertura e di impianti.
Sulla base di ciò, l’Amministrazione comunale non poteva che qualificare questa struttura come permanente, e come tale richiedente il permesso di costruire. Ne ordinava così la demolizione.
Dal canto loro, i proprietari del roof garden si opponevano e, facendo ricorso al Tar, sostenevano che in realtà l’intervento edilizio di cui al roof garden rientrava negli interventi di lieve entità, e che il roof garden era una struttura pertinenziale a tutti gli effetti, considerato che non aveva comportato la realizzazione di un volume superiore al 20% (la struttura alberghiera a cui si riferiva aveva infatti più di 12.000 metri cubi, mentre il roof garden aveva una volume di 725 metri cubi).
In altri termini, per i proprietari del roof garden, non era necessario il permesso di costruire, ma solamente la SCIA o un CILA
Roof garden e permesso di costruire
Dopo aver lungamente affrontato il caso, i giudici del Tar fanno notare in pronuncia che l’indicazione della volumetria totale (12.546,23 metri cubi) sarebbe dubbia, perché lascia presupporre che comprenda non solo l’edificio principale su cui è collocato il roof garden, di cui il roof garden sarebbe una pertinenza, bensì l’intera struttura alberghiera.
Ancora, i giudici fanno notare che una struttura coperta di 300 metri quadri destinata a ristorante, che per giunta non appare come opera precaria e stagionale, non può considerarsi come pertinenza, perché incide sul carico urbanistico in qualità di struttura autonoma, per cui il titolo edizio appropriato non è una SCIA o una CILA, ma il permesso di costruire.
Ulteriormente, il Tar Sicilia sottolinea come in merito al carattere di pertinenza di una struttura, il concetto di pertinenza di tipo civilistico non è equivalente al tipo urbanistico – edilizio.
Di fatti, la pertinenza urbanistica – edilizia è tale se non comporta un carico urbanistico e non ha una autonoma destinazione e utilizzazione. La pertinenza civilistica può invece avere autonoma destinazione e non esaurire la sua destinazione d’uso nel rapporto funzionale che ha con l’edificio principale.
Ne deriva che il ricorso non viene accolto, e che per la realizzazione di un volume superiore al 20% dell’edificio a cui si riferisce il roof garden, occorre sempre il permesso di costruire.
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