Il condono edilizio può essere rilasciato solamente se l’edificio costruito senza permessi è ultimato. Ma quando si può definire ultimata una costruzione? A chiarirlo è la sentenza n. 6525/2021 del Consiglio di Stato, che si è pronunciata sul ricorso contro una sentenza del Tar che aveva confermato il diniego del condono al proprietario di un immobile che era stato realizzato abusivamente.
Dai rilievi era emerso che le opere erano state ultimate oltre la data prevista come termine dalla l. 326/2003, quella istitutiva del c.d. terzo condono edilizio. Il condono era quindi stato respinto. Tuttavia, il proprietario aveva obiettato che, al momento del sopralluogo, l’edificio disponeva di piano seminterrato e rialzato racchiusi da mura perimetrali, e che il piano rialzato fosse anche dotato di bozza di intonaco, di impianto elettrico e di impianto idrico. Dunque, c’erano le caratteristiche – a suo dire – per dimostrare l’avvenuta ultimazione dei lavori.
Di opinione diversa era il Tar, il quale aveva invece rilevato come il piano seminterrato non fosse tramezzato, e che alla data ultima per il condono gli impianti non erano stati completati. Dunque, sulla base di tali considerazioni, i giudici amministrativi regionali avevano confermato il diniego. Dal canto suo, il proprietario ha ritenuto opportuno rivolgersi al Consiglio di Stato affermando che la mancanza di opere edilizie non incide sul concetto di ultimazione dell’opera ai fini della sanatoria, ma può eventualmente dare luogo ad abusi edilizi sanzionabili, pur non idonei a pregiudicare l’accoglibilità della domanda di condono edilizio.
La definizione di edificio ultimato
Il Consiglio di Stato, al fine di individuare correttamente la definizione di edificio ultimato, ha richiamato l’art. 31 della l. 47/1985, secondo cui si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e la copertura.
Per quanto poi concerne gli edifici residenziali, ha aggiunto il Consiglio di Stato, la nozione di ultimazione deve intendersi riferita ad una costruzione completa nelle sue strutture essenziali, sotto il profilo tecnico, edilizio, urbanistico.
Quindi, la pronuncia rammenta come più volte l’opinione giurisprudenziale si sia indirizzata nella direzione per la quale il concetto di ultimazione dei lavori rilevanti ai fini della condonabilità delle opere edilizie abusive presuppone, oltre il completamento della copertura, anche l’esecuzione del rustico, da intendersi come la muratura di tamponatura priva di rifinitura.
Nella fattispecie in esame, i rilievi del CTU hanno evidenziato come le opere siano rimaste ultimate tra il 2004 e il 2005 e, quindi, oltre i limiti temporali consentiti.
A ciò, il Consiglio di Stato ha aggiunto come l’onere della prova sull’ultimazione dei lavori spetti all’istante. L’amministrazione comunale non è infatti in grado di accertare di norma la situazione edilizia di tutto il proprio territorio.
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