Con risposta n. 365/2022, l’Agenzia delle Entrate ha fornito il proprio parere sul tema della vendita di un fabbricato in corso di costruzione e accatastato ancora come terreno.

Per fornire le proprie valutazioni, il Fisco ricorda che – come precisato dalla circolare 1 marzo 2007, n. 12/E, il concetto di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ripristino dell’immobile a cui si ricollega il regime impositivo dell’operazione deve essere individuato con riferimento al momento in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo.

Quanto sopra ci porta a ritenere che la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo di imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo è esclusa dall’ambito applicativo di cui all’art. 8-bis e 8-ter del d.P.R. n. 633/1972, che disciplina l’esenzione da IVA, trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione deve dunque essere in ogni caso assoggettata ad imposta sul valore aggiunto.

In questa ipotesi, come precisato dalla circolare n. 12/E del 2010, risulta operante il principio di alternatività tra IVA e imposte di registro, ipotecaria e catastale, con queste ultime dovute in misura fissa.

In relazione al caso in esame, tenuto conto dello stato di interruzione dei lavori e dell’assenza di una classificazione catastale, il Fisco ha ritenuto che gli immobili in argomento non possano essere considerati come fabbricati non ultimati. Dunque, ai fini del trattamento IVA si applica quello che il legislatore ha previsto per i terreni edificabili ex art. 36 co. 2 del d.l. n. 223/2006, diverso da quello dei terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria.

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