La Corte di Cassazione, con sentenza n. 29 marzo 2022, n. 11303, è intervenuta per dirimere i dubbi se il cambio d’uso di una pertinenza o di un locale accessorio in abitativo, necessiti di permesso di costruire oppure possa essere trattato come intervento di manutenzione straordinaria, che richiede solo una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Per risolvere la questione, la Corte ricorda un principio giurisprudenziale consolidato, per cui – in tema di reati urbanistici – deve ritenersi ampliata la categoria degli interventi di manutenzione straordinaria, comprensiva anche del frazionamento o dell’accorpamento di più unità immobiliari con esecuzione di opere, sebbene comportanti una variazione di superficie o del carico urbanistico, per i quali – se rimangono immutate la volumetria complessiva e la originaria destinazione d’uso – non è più necessario il permesso di costruire.

Nella fattispecie in esame, però, il cambio di utilizzo dei locali accessori in due distinte unità abitative avrebbe necessitato del permesso di costruire. Nell’ambito delle unità immobiliari ad uso residenziale, infatti, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto da quei locali accessori che non hanno valore di superficie edificabile e che non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire. Si pensi alle autorimesse, alle cantine o ai locali di servizio.

Ciò premesso, proseguono gli ermellini, non si può ritenere come urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile. Oltre ai differenti profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, infatti, si configurerebbe in ogni caso un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire.

Ne deriva che il cambio di destinazione d’uso tra locali accessori e vani ad uso residenziale necessita di una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico. Consegue così l’assoggettamento delle opere al regime del permesso di costruire.