Con la sentenza n. 14511/2019 la Corte di Cassazione è intervenuta a precisare le differenze tra la ripartizione delle spese relative ai danni di infiltrazioni causati dal lastrico solare (ovvero, di proprietà esclusiva o condominiale) e i danni generati da cortili e viali condominiali (a copertura di locali sottostanti di proprietà esclusiva).
In breve, la vicenda aveva come protagonista il condomino di uno stabile che lamentava infiltrazioni di acqua provenienti dal cortile verso i due locali autorimessa di sua proprietà. Il condomino domandava che per la ripartizione delle spese venisse applicato il criterio ex art. 11126 c.c., utilizzato per i danni causati dai lastrici solari agli appartamenti sottostanti (ovvero, spese per due terzi ripartite verso tutti i condomini, e per un terzo al proprietario superficiario o al titolare del diritto di uso esclusivo).
Nella sua motivazione la Cassazione chiarisce che nel caso di danni da infiltrazioni ai locali sottostanti vi è una differenza nella ripartizione delle spese a seconda che si tratti di lastrici solari o cortili e viali condominiali. Nella fattispecie, la Suprema Corte sottolinea come l’assimilazione proposta dal condomino, del cortile come lastrico solare, è però ingiustificata, considerato che il lastrico solare svolge essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio.
Per la Cassazione, dunque, “qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ. (nel presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, 2° co., cod. civ.”.
In altri termini, nella specifica fattispecie il pagamento dei danni spetta solo al condominio, non potendosi applicare lo stesso criterio di ripartizione dei lastrici solari.
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