La mancata manutenzione di una copertura impermeabile, come un tetto condominiale o il lastrico solare, può esporre l’edificio a gravi danni. Ma di chi è la responsabilità in queste ipotesi?

Cominciando dalla regola generale, si può ben rammentare come l’art. 2051 c.c. preveda che ciascuno è responsabile delle cose che ha in custodia, salvo che non provi il caso fortuito. Dunque, sulla base di tale primo assunto, è il condominio a dover rispondere. Ma cosa si intende con ciò?

A fornire qualche chiarimento è stata una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 8393/2018), che ha riconosciuto la responsabilità del condominio e del proprietario dell’ultimo piano per non aver posto in essere le opere necessarie a mantenere in buono stato l’impermeabilizzazione del tetto, ripartendo la responsabilità, e il risarcimento del danno, nella misura di due terzi in capo al singolo e di un terzo in capo al condominio.

Con una sentenza precedente (n. 18164/2014) gli stessi giudici della Suprema Corte, in riferimento a una terrazza a livello, avevano affermato che tale proprietà, anche se in godimento esclusivo di un solo condomino, assolve nei confronti degli appartamenti sottostanti alla stessa funzione di copertura del lastrico solare che è posto alla sommità dell’edificio.

Come conseguenza di tale valutazione, pertanto, risponderanno tutti i condomini dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni che provengono dal terrazzo a livello, come derivazione del deterioramento in virtù di un difetto di manutenzione. Anche in questo caso, per poter ripartire la responsabilità e i conseguenti risarcimenti, si seguirà la ripartizione di cui all’art. 1126 c.c., ovvero un addebito di due terzi in capo al proprietario esclusivo e di un terzo in capo al condominio.

A identiche conclusioni è giunta anche la sent. 9449/2016 della stessa Corte, in riferimento alla ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze.