Nell’ambito di un contratto di compravendita immobiliare, se l’accordo preliminare tra le parti indica un termine ultimo entro cui concludere il contratto definitivo, e tale termine decorre inutilmente, il fatto che il promittente venditore accetti un nuovo acconto dal promissario compratore successivamente alla scadenza del termine implica che lo stesso termine sia stato prorogato.

A tanto è arrivata la Corte di Cassazione che, con sentenza n. 8765/2021 ha di fatti confermato che alcuni comportamenti delle parti possono implicitamente estendere i termini utili per stipulare il rogito.

In estrema sintesi, il caso trae origine da una compravendita immobiliare in cui i proprietari di un immobile hanno stipulato con un promissario compratore un preliminare di vendita di un fabbricato, stabilendo un termine ultimo per la sottoscrizione del definitivo. Il promissario acquirente ha corrisposto diverse somme di denaro a titolo di acconto. Quindi, decorso il termine previsto nel preliminare per la stipula del contratto definitivo, senza che sia stato realizzato il rogito, i promittenti venditori diffidano il promissario compratore a concludere il contratto definitivo e versare il saldo del prezzo.

La diffida, però, non raggiunge il destinatario. Il quale, ignaro del suo contenuto, a breve distanza corrisponde un ulteriore parte del prezzo pattuito per l’acquisto del fabbricato. L’importo non viene rifiutato dai promittenti venditori, che non muovono alcuna eccezione. Nonostante ciò, i promittenti venditori, considerato decorso il termine per la conclusione del definitivo, vendono l’immobile a terzi.

Analizzato tale caso, i giudici della Suprema Corte ritengono che con il loro comportamento le parti abbiano derogato tacitamente al termine previsto per la conclusione del contratto definitivo. Sebbene infatti per le compravendite immobiliari sia prevista le forma scritta (anche per il preliminare), gli Ermellini affermano che tale forma scritta riguarda gli elementi essenziali del contratto –consenso, oggetto e prezzo – ma non gli elementi accessori, come il termine per il definitivo.

Dunque, i promittenti venditori che hanno accettato un nuovo acconto, decorso il termine utile per la stipula del rogito, con la loro condotta hanno di fatto prorogato il termine per il contratto definitivo.