Con l’ordinanza n. 10665/2020 la Corte di Cassazione si è espressa con un’interessante pronuncia sulla validità  del contratto preliminare di compravendita nelle ipotesi di mancanza di certificato di agibilità o sulla mancanza delle condizioni affinché possa essere rilasciato.

L’ipotesi è piuttosto frequente. Si pensi al caso di un proprietario di un immobile e di un potenziale compratore che sottoscrivono un preliminare di compravendita in attesa del rogito notarile. E si pensi altresì all’ipotesi in cui il futuro compratore si accorga di non avere il certificato di agibilità dell’immobile. Quali sono le conseguenze di tutto ciò? Il preliminare è nullo? O scatta “solo” un risarcimento?

Sul tema la Cassazione è stata piuttosto chiara, ribadendo con l’ordinanza in esame il principio secondo cui il mancato rilascio della licenza di abitabilità (o di agibilità, secondo la terminologia utilizzata negli articoli 24, 25 e 26 del Testo unico in materia edilizia approvato con il D.P.R. 380/2001) integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità’ o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.

Ribadito tale principio, i giudici della Suprema Corte hanno poi chiarito come per i contratti di compravendita (e per i preliminari di compravendita), il fatto che il certificato di agibilità sia assente non incide sulla validità del contratto ma solamente sul piano dell’adempimento del venditore.

Dunque, ex art. 1460 c.c., questo inadempimento comporta che il compratore possa fare richiesta di risarcimento per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che non rinuncia espressamente al requisito dell’abitabilità o esoneri il venditore dall’obbligo di ottenere il relativo certificato.