Con risposta a interpello n. 5/2022 l’Agenzia delle Entrate ha offerto un interessante chiarimento sull’ipotesi di fruizione del Superbonus per interventi di efficientamento energetico e antisismici, su un edificio di un unico proprietario composto da unità abitative residenziali e non residenziali, ma con prevalenza delle prime.

In particolare, l’edificio consta di due abitazioni poste al primo piano, un laboratorio artigianale al piano terra e un’unità con funzione di autorimessa.

Secondo l’istante, l’edificio deve intendersi nella sua interezza come a prevalente destinazione residenziale. A tal fine desidera avvalersi delle misure fiscali di cui al Superbonus, qualificando come intervento trainante la coibentazione delle sole unità residenziali, e come interventi trainati la sostituzione di caldaie e degli infissi, l’installazione delle colonnine di ricarica per i veicoli elettrici, l’installazione dei collettori solari e dei moduli fotovoltaici. Desidera inoltre procedere al rifacimento del tetto dello stabile per contenere le dispersioni termiche e contribuito al necessario miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio.

Il Superbonus in condominio

Secondo l’Agenzia delle Entrate, il Superbonus spetta a sostenimento delle spese relative agli interventi finalizzati all’efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (interventi trainanti) oltre agli ulteriori interventi, da realizzarsi congiuntamente ai primi (interventi trainati).

Ora, l’Agenzia delle Entrate condivide come in relazione agli interventi che riguardano le parti comuni dell’edificio, la circolare n. 24/E del 2020 abbia già chiarito che ai fini dell’edificio oggetto degli interventi, questo deve essere costituito in condominio ex artt. 1117-1139 c.c. Quindi, la legge di bilancio 2021 ha ulteriormente specificato come il Superbonus si applichi anche agli interventi effettuati dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Dunque, con la modifica sopra citata, l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non condominiali, purché composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche, riferendosi alle sole spese sostenute a partire dal 1 gennaio 2021.

In merito, come specificato in risposta all’interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, per verificare il limite delle quattro unità immobiliari in assenza di specifiche indicazioni della norma si ritiene che le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata dalla legge di bilancio 2021.

Tenuto conto di ciò ai fini dell’applicazione del Superbonus gli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, subiscono l’applicazione dei chiarimenti di prassi forniti per gli edifici in condomini.

Ciò comporta che, nel caso di edifici di un unico proprietario, laddove sussistano tutti i requisiti richiesti dalla norma, la detrazione è calcolata sull’ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è costituito, comprese le pertinenze.

Inoltre, aggiunge il Fisco, deve essere verificato che l’oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interessa. Dunque, è possibile usufruire del Superbonus in presenza di ogni altro requisito solamente se la superficie complessiva delle unità immobiliari che sono destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%.

La decisione delle Entrate

Ai fini della verifica della natura residenziale dell’edificio non bisogna però conteggiare la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio. Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di un’abitazione, o nel caso di un magazzino pertinenziale di un’unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di queste pertinenze non deve essere considerata.

Ciò premesso, in relazione alla fattispecie in esame, concernente la possibilità che il contribuente possa usufruire del Superbonus per le spese sostenute come comproprietario dell’edificio composto da un unico corpo di fabbrica che comprende due unità residenziali, una pertinenza e una unità censita nella categoria catastale C/6, bisogna rilevare come laddove non sussista la condizione della prevalenza della residenzialità, non si potrà fruire delle agevolazioni di cui al decreto Rilancio.

Per quanto invece riguarda la possibilità di fruire della detrazione del 50% sulle spese sostenute per il rifacimento delle scale, l’Agenzia sottolinea come, considerato che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è inferiore al 50%, la detrazione per le spese sulle parti comuni dovrà essere commisurata alle sole unità immobiliari destinate ad abitazione, comprese nello stesso edificio.