In tempi di Superbonus, capita sempre più spesso che famiglie e operatori si domandino in che modo poter beneficiare della maxi-detrazione fiscale, pur in presenza di qualche piccola difformità urbanistica e, in tale ambito, come si calcoli la tolleranza del 2%.
A fornire un chiarimento in tal proposito ci ha pensato il Tar Lazio con la sentenza n. 4413/2021, nella quale introduce una interessante differenza tra unità immobiliare e unità edilizia.
Il caso specifico su cui si sono occupati i giudici amministrativi faceva riferimento all’annullamento di una SCIA per difformità rilevante nella costruzione. Tuttavia, secondo quanto affermato dal proprietario dell’immobile oggetto di intervento, le difformità risalivano ai tempi dell’edificazione dell’edificio, e la loro entità era minima. Considerato poi che le superfici irregolari erano pari a 17,92 metri quadri, il calcolo che ne risultava permetteva di rimanere all’interno del 2% della superficie dell’intero fabbricato.
Il calcolo del limite di tolleranza
Non la pensa evidentemente così il Tar Lazio che, richiamando l’art. 34-bis del dpr 380/2001, afferma come “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità abitative non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo”.
In altri termini, prosegue il Tar, la tolleranza di cantiere deve riferirsi alle singole unità abitative, a ogni appartamento, a non all’intero edificio, come invece sosteneva il proprietario.
Per i giudici è proprio questa l’interpretazione che corrisponde al dettato lettera della normativa vigente, che si riferisce alle singole unità abitative. Ma c’è di più: per i giudici il mantenimento di questa posizione nasce dall’esigenza di garantire quanto più possibile la corretta esecuzione dei progetti costruttivi autorizzati, con conseguente irrilevanza degli scostamenti di lieve entità, intendendo per tali quelli inferiori al 2% della superficie del singolo appartamento, che possono appunto essere qualificate come tolleranza di cantiere, e non frutto delle modifiche del progetto approvato.
Nel dettaglio della fattispecie, la tolleranza di cantiere non doveva superare la misura di 1,5 mq e in modo corretto l’amministrazione comunale si era pronunciata negativamente sulla SCIA, avendo accertato che le difformità dell’appartamento (esteso 75,85 mq ) corrispondendo alla realizzazione di nuove superfici abitabili per 17,92 mq, sopravanzassero di gran lunga le tolleranze massime.
Il TUE
In questo scenario giova rammentare che l’art. 49 del TUE prevede la possibilità di godere di agevolazioni fiscali solamente per gli immobili in regola o sanati. Dunque, quando si parla di bonus fiscali che riguardano edifici e/o singole unità immobiliari, è necessario precisare che nessuna prescrizione normativa sui benefici fiscali impone come requisito la conformità urbanistica parziale o totale.
Semmai, è opportuno ricordare come gli interventi abusivi che perdono il diritto al beneficio fiscali siano solamente quelli che comportano delle violazioni di altezza, distacchi da altri fabbricati, cubatura o superficie coperta che eccedono, per singola unità immobiliare, il 2% delle misure regolarmente autorizzate, o quegli interventi che comportano il mancato rispetto delle destinazioni d’uso o degli allineamenti indicati nei piani urbanistici comunali.
Insomma, non rientrano tra gli interventi abusivi che perdono il diritto al beneficio fiscale le violazioni minori.
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