Il lastrico solare è una superficie piana, posta a copertura di un edificio o di una parte di esso. Può ben capitare che il proprietario di un immobile decida di trasformare tale elemento in un balcone: ma quali autorizzazioni sono necessarie in questo caso?

A rispondere al quesito ha pensato una recente sentenza (la n. 3315/2020) da parte del Consiglio di Stato, che ha sostanzialmente affermato che la trasformazione di un lastrico solare in balcone costituisce una alterazione della sagoma dell’edificio, richiedendo – di conseguenza – il permesso di costruire.

Il caso all’esame

Il caso tra origine dal comportamento di una società che eseguiva dei lavori di ristrutturazione interna di un immobile di proprietà. Tra i lavori anche la trasformazione della finestra del vano cucina in una porta finestra, con eliminazione del relativo parapetto.

Tale modifica avrebbe costituito l’accesso alla copertura (lastrico solare) di altra unità abitativa adiacente, trasformata dalla società in balcone, con conseguenti opere di impermeabilizzazione e pavimentazione. Quindi, successivamente, la società presentava al Comune una denuncia di inizio attività in sanatoria.

Tuttavia, l’immobile a breve distanza veniva posto sotto sequestro dalla Polizia Municipale, a causa della mancanza di autorizzazione del Comune. Ne conseguiva un ordine di demolizione. La società faceva dunque ricorso al Tar (che respingeva) e quindi in appello, sostenendo che l’uso della copertura esistente del volume sottostante non potesse costituire una costruzione abusiva di balcone, e non generava aumento di superficie utile.

L’opinione del Consiglio di Stato.

Per i giudici del Consiglio di Stato, però, il riutilizzo  del lastrico solare e la trasformazione in un balcone mediante opere di impermeabilizzazione e di pavimentazione, è rientrate negli interventi di ristrutturazione edilizia, stando all’art. 3 comma 1 lett. d) del dpr 380/2001, secondo cui:

gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica…

Tale definizione, affermano ancora i Giudici nella pronuncia, imporrebbe dunque il rispetto della sagoma dell’edificio, mentre la trasformazione del lastrico in balcone, anche se di una preesistente copertura, altera di per sé la sagoma preesistente dell’intero edificio, con conseguente obbligo di richiedere il permesso di costruire.

Simile è peraltro l’approccio utilizzato poche settimane fa dal Tar Lombardia con la sentenza n. 572/2020, con la quale si affermava che la trasformazione di un lastrico solare da copertura a terrazzo è qualificabile come ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione d’uso, con implicazioni sull’aspetto strutturale dell’edificio e variazione di sagoma.