Con la sentenza n. 27248/2018 la Corte di Cassazione ha fornito alcuni utili chiarimenti sulla responsabilità in caso di infiltrazioni di acqua in condominio, specificando le ipotesi in cui il condominio non può essere incolpato dei danni provocati.

Nella fattispecie in esame, il proprietario di un appartamento avanzava domanda di risarcimento nei confronti del proprietario dell’appartamento superiore a causa dei danni subiti in seguito a un’infiltrazione di acqua. Il proprietario dell’appartamento del piano di sopra sosteneva tuttavia che la responsabilità fosse dell’intero condominio: il tribunale di primo grado accoglieva la richiesta, rigettando la domanda riconvenzionale avanzata dal condominio.

La vicenda giunge così in Cassazione, con i giudici della Suprema Corte che affermano come la causa del danno sia da rinvenire nella rottura della chiave di stacco dell’acqua, posta nella cucina dell’appartamento superiore. In riferimento al criterio di riparto, i giudici ritengono però più congruo l’altro principale orientamento giurisprudenziale, che preferisce il criterio fondato sulla ubicazione delle condutture, piuttosto che sulla destinazione delle stesse.

I giudici chiariscono in tal proposito come occorra altresì tenere in debita considerazione l’art. 2051 c.c. in relazione alla responsabilità per custodia, trattandosi questa di una forma di responsabilità che ha come fondamento giuridico la circostanza che il soggetto domandato a rispondere si trovi in una relazione “particolarmente qualificata” con la cosa, intesa come relazione di fatto o fisica, implicante l’effettiva disponibilità.

In conclusione, i giudici di Cassazione escludono la responsabilità del condominio nel caso di infiltrazioni di acqua che provengono dall’appartamento superiore, affermando il seguente principio:

la presunzione di condominio dell’impianto idrico di un immobile condominiale non può estendersi a quella parte dell’impianto stesso, ricompresa nell’ambito dell’appartamento dei singoli condomini, cioè nella proprietà esclusiva di questi, e di conseguenza nemmeno le diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua agli altri condomini.