Può capitare, in tema di compravendite immobiliari, che dopo la firma del compromesso il venditore si renda conto di non possedere il necessario certificato di agibilità da consegnare al promissario acquirente. E, come spesso accade, questa situazione corrisponde alla necessità che il venditore si attivi immediatamente per ottenere dal Comune l’attestazione in questione. Ma che cosa succede se non riesce a ottenere il certificato prima del rogito?

La recente sentenza Cass. civ., sez. II, ord. 5 agosto 2022 n. 24317 è tornata sull’annoso argomento.

Per i giudici si può richiamare la giurisprudenza consolidata, secondo cui il compromesso è valido anche se l’immobile non ha l’agibilità. Dunque, il compromesso non può essere annullato ma permette comunque all’acquirente di far valere i propri diritti in uno dei seguenti modi:

  • rifiutarsi di firmare il rogito e domandare il risarcimento dei danni subiti

  • domandare una riduzione del prezzo di compravendita che è proporzionale al ridotto valore dell’immobile conseguente alla mancanza del certificato di agibilità.

È ben possibile che il venditore possa opporre il proprio rifiuto dinanzi a entrambe le strade e, dunque, non accordare lo sconto. In questo caso l’acquirente tende di norma a rivolgersi al tribunale per ottenere una sentenza che possa trasferire in modo coattivo la proprietà dell’immobile, con pagamento ridotto del bene.

Ebbene, la Corte ha ora sottolineato che l’acquirente può ben domandare la riduzione del prezzo per i vizi da cui è affetto l’immobile oggetto di vendita o, in alternativa, la condanna del promittente venditore all’eliminazione dei vizi suddetti a proprie spese.

Per citare le parole dei giudici nella sentenza in commento “la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità), pur non incidendo sul piano della validità del contratto, integra però un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio”.

Dinanzi a tale situazione il promissario acquirente può ben rifiutarsi di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo del certificato di abitabilità o di agibilità, anche “se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore”. A tale conclusione, proseguono i giudizi, non si può derogare nemmeno nel caso “dell’asserita conoscenza, a cura del promissario acquirente, del difetto di tale attestazione”.

Nella fattispecie in esame è stata proprio la mancanza del certificato di abitabilità l’unica ragione che ha indotto il promissario acquirente a disattendere l’invito del promittente alienante a stipulare il definitivo nella data indicata. Ne discende che, “se la conoscenza di tale difetto non poteva determinare in sé la risoluzione del preliminare prima che fossero maturate le condizioni per la stipulazione del definitivo, in ogni caso, tale conoscenza non poteva legittimare la pretesa del promittente alienante di concludere il definitivo prima che il certificato di abitabilità fosse rilasciato”.

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