L’Agenzia delle Entrate è intervenuta con risposta n. 39/2021 a un interpello che riguarda la prima casa in costruzione, e il relativo termine di conclusione dei lavori per poter usufruire delle agevolazioni relative.

In particolare, l’istante fa presente di aver ricevuto in donazione dal padre un immobile in corso di costruzione con atto del 16 ottobre 2017, usufruendo delle agevolazioni per la prima casa, e che entro tre anni dalla data di registrazione dell’atto avrebbe dovuto dichiarare l’avvenuta conclusione dei lavori.

Lo stesso istante sottolinea però che a causa della chiusura dei cantieri determinata dall’emergenza Covid-19 non è stato possibile concludere i lavori entro il termine previsto. Domanda dunque se il termine di tre anni possa rientrare o meno tra i termini relativi all’agevolazione prima casa oggetto di sospensione ex art. 24 d.l. 8 aprile 2020, n. 23, poi convertito nella l. 5 giugno 2020, n. 40.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate

Ebbene, l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello come sopra formulato ricorda che l’agevolazione per l’acquisto della prima casa trova applicazione anche ai trasferimenti derivanti da atti di successione e di donazione, ex art. 69 commi 3 e 4 della legge 21 novembre 2000, n. 342, secondo cui:

Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’ articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

Dunque, il Fisco ricorda come la tassazione agevolata si applichi anche nelle ipotesi di acquisto di prima casa per donazione o successione mortis causa.

Inoltre, il Fisco ricorda anche che le agevolazioni prima casa – fermi restando i requisiti tecnici – si applicano anche nelle ipotesi di trasferimento di immobile in corso di costruzione.

La circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, chiariva in questo scenario che le agevolazioni spettano anche per i trasferimenti di immobile in corso di costruzione che presentino le caratteristiche di un’abitazione non di lusso. Considerato che la norma agevolativa non prevedeva alcun termine per l’ultimazione dei lavori di costruzione dell’immobile, si chiariva con la stessa circolare che la sussistenza dei requisiti che danno diritto all’agevolazione non può essere differita sine die, e che dunque il contribuente deve dimostrare l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto (un termine che coincide con il termine di decadenza per l’accertamento dell’imposta di registro).

Ora, nella fattispecie in esame, l’Agenzia delle Entrate ritiene che il termine di cui sopra non sia riconducibile agli interventi sospensivi di cui all’art. 24 del d.l. 23 del 2020, secondo cui “i termini previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998,n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020”.

Per gli esperti del Fisco, la norma di cui sopra ha carattere di natura eccezionale, e come tale non può che dar luogo a una stretta interpretazione che non può essere estesa oltre i casi considerati in essa.