Gli ultimi interventi del governo hanno modificato diversi aspetti che disciplinano l’accesso al Superbonus 110%. E, in parte, le innovazioni hanno semplificato (non poco) le attività in capo ai tecnici ai quali è demandato il compito di produrre l’asseverazione necessaria per permettere ai contribuenti l’accesso al bonus “allargato”.
Abbiamo dunque cercato di fare il punto su tutte le ultime novità sul Superbonus 110%, con particolare riferimento alle modifiche introdotte rispetto alla prima impalcatura di qualche mese fa.
Modifiche Superbonus 110% contenute nel decreto di agosto
Per poter illustrare il tema, iniziamo con il ricordare che già con la prima versione del decreto agosto furono introdotte alcune semplificazioni finalizzate a incentivare il ricorso a questo genere di intervento.
In particolare, è stato introdotto un quorum ridotto a 1/3 della proprietà condominiale, necessario nelle assemblee per poter deliberare positivamente i lavori. Una modifica che dovrebbe rendere più agevole poter arrivare alla delibera di approvazione delle opere e, dunque, più diffuso il ricorso a questo tipo di intervento.
Un’altra modifica al Superbonus 110% di particolare rilievo fu poi quella legata all’apertura del beneficio fiscale di cui oggi parliamo anche alle dimore storiche aperte al pubblico. Un ulteriore allargamento del recinto originariamente previsto, che potrebbe riguardare diverse migliaia di immobili in tutta Italia.
Modifiche Superbonus 110% introdotte in sede di conversione in legge
Una nuova gamma di modifiche è poi stata successivamente introdotta in sede di conversione del decreto in legge. Modifiche che sono state apportate dal Senato, e che sono state poi confermate dalla Camera, a ulteriore semplificazione della disciplina normativa che sta regolando l’accesso al Superbonus 110%.
Cerchiamo di affrontare i principali punti di tutte le più rilevanti novità in maniera più approfondita.
Asseverazioni dei tecnici sulle parti comuni
Il decreto Rilancio è stato arricchito con l’inserimento del comma 13-ter all’art. 119, secondo cui “al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al DPR n. 380/2001, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”.
Sulla base di tale evoluzione, il provvedimento normativo dovrebbe permettere di sbloccare l’accesso al Superbonus 110% in diversi condomini nei quali si trovano unità non in regola.
Evidentemente, la novità riguarda solamente gli interventi sulle parti comuni, mentre nel caso di interventi trainanti che concernono le unità immobiliari, il tecnico dovrà pur sempre verificare la conformità urbanistica e catastale anche delle singole unità.
Il senso di tale innovazione è piuttosto chiaro: evitare che le responsabilità dei singoli proprietari sul proprio appartamento (in caso di abusi edilizi & co.) potessero precludere l’accesso al Superbonus da parte degli altri condomini.
Definizione di accesso autonomo
Con le ultime modifiche al Superbonus 110% si introduce poi una definizione più chiara di accesso autonomo dall’esterno, per il quale si deve intendere “un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”.
Attraverso tale modifica vengono dunque resi agevolabili anche gli interventi su quelle unità funzionalmente autonomo, a prescindere dal fatto che l’accesso autonomo avvenga mediante pubblica strada, cortile o vialetto privato.
Assemblee condominiali
Delle assemblee condominiali e delle relative maggioranze si è già parlato, precisando che le deliberazioni dell’assemblea del condominio nelle quali si approvano gli interventi del Superbonus 110% sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti, con almeno 1/3 del valore dell’edificio. La precedente riforma del condominio prevedeva invece un quorum pari a 2/3 del valore dell’edificio.
È stato poi introdotta anche la possibilità di poter partecipare all’assemblea in modalità videoconferenza. In questo caso il verbale redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente viene trasmesso dall’amministratore e a tutti i condomini, con le stesse formalità previste per la convocazione.
Infine, segnaliamo come le ultime modifiche al Superbonus 110% abbiano previsto che nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici, il massimale sia aumentato del 50% per gli interventi di ricostruzione dei fabbricati danneggiati. Ne deriva che gli incentivi possono raggiungere la percentuale del 165%.
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